소득도 그대로고 집도 그대로인데 은행이 내주겠다는 금액만 줄었습니다. 억울하지만 계산이 틀린 건 아닙니다. 대출 한도는 내 소득이 아니라 세 개의 숫자가 결정하는데, 그중 둘이 조용히 바뀌었기 때문입니다.
한 줄 요약
- 한도를 정하는 건 DSR(내 소득 대비 갚는 돈), LTV(집값 대비 빌리는 돈), 스트레스 금리(미래 금리 상승분) 세 가지입니다.
- 대부분의 경우 가장 먼저 걸리는 건 DSR입니다. LTV가 넉넉해도 DSR에서 잘립니다.
- 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일 3단계가 시행되며 은행권 모든 가계대출과 제2금융권 전체로 확대됐습니다. 실제 금리가 아닌 가정 금리로 한도를 계산합니다.
DSR — 가장 먼저 걸리는 관문
DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 계산은 단순합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 공식 | DSR = 내가 가진 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 |
| 포함되는 것 | 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론 등 거의 모든 대출 |
| 핵심 | 이자만이 아니라 원금까지 합산한다는 점 |
여기서 사람들이 가장 많이 놀라는 지점이 마이너스통장입니다. 한 푼도 안 썼어도 약정 한도 전액을 빌린 것으로 보고 계산에 넣는 것이 일반적입니다. 쓰지도 않는 마이너스통장 5,000만 원이 주담대 한도를 수천만 원 깎아먹는 일이 여기서 생깁니다.
또 하나는 만기입니다. 같은 금액이라도 만기가 짧으면 연간 원리금이 커지고, DSR이 그만큼 나빠집니다. 신용대출처럼 만기가 짧게 잡히는 대출이 DSR을 크게 잡아먹는 이유입니다.
스트레스 금리 — 지금 금리로 계산하지 않는다
여기가 최근 한도가 줄어든 직접적인 이유입니다. 스트레스 DSR은 지금 적용받는 금리가 아니라, 앞으로 오를 수 있는 폭을 얹은 금리로 원리금을 계산합니다.
예를 들어 실제 대출금리가 연 4%라도 스트레스 금리를 얹어 5.5%로 계산하면, 같은 소득에서 감당 가능한 원금은 줄어듭니다. 금리가 오르지 않아도 한도는 이미 줄어 있는 구조입니다.
단계별 확대 흐름은 이렇습니다.
| 단계 | 적용 범위 |
|---|---|
| 1단계 | 은행권 주택담보대출 |
| 2단계 | 은행권 주담대·신용대출, 제2금융권 주담대 |
| 3단계 (2025.7.1~) | 은행권 모든 가계대출 + 제2금융권 모든 가계대출 |
적용되는 스트레스 금리 수치는 지역과 대출 유형에 따라 다르고 정책에 따라 바뀝니다. 숫자를 외우지 마시고, 실제 계약 전에 아래 두 곳에서 그 시점 기준을 확인하세요.
LTV — 집값이 정하는 천장
LTV는 담보인정비율입니다. 집값 대비 몇 %까지 빌려줄지를 정합니다. 지역과 규제 여부, 생애최초 여부에 따라 달라집니다.
중요한 건 LTV와 DSR 중 더 빡빡한 쪽이 실제 한도가 된다는 점입니다. LTV로는 5억이 나와도 DSR로 3억 5천이 나오면 한도는 3억 5천입니다. 그래서 먼저 계산해야 할 건 LTV가 아니라 DSR입니다.
내 자산에는 어떻게 닿나
세 숫자가 동시에 조여지면 결과는 하나입니다. 같은 사람이 살 수 있는 집의 가격대가 내려갑니다. 이건 개인의 문제로 끝나지 않고 매수 가능 수요 자체를 줄이는 힘으로 작동합니다.
그리고 대출금리 자체도 지금 오르는 중입니다. 기준금리 인상이 코픽스를 거쳐 내 대출 금리에 도착하는 경로를 함께 보시면, 한도와 금리가 왜 같은 방향으로 움직이는지 이해가 빠릅니다.
지금 확인해볼 것
| 확인 항목 | 왜 중요한가 | 어디서 |
|---|---|---|
| 안 쓰는 마이너스통장 | 한도 전액이 DSR에 잡힌다. 해지하면 한도가 늘어난다 | 거래 은행 앱 |
| 내 모든 대출의 연간 원리금 합계 | DSR 분자다. 직접 더해봐야 감이 온다 | 대출 약정서, 은행 앱 |
| 소득 인정 방식 | 원천징수영수증 기준인지 최근 급여 기준인지에 따라 달라진다 | 은행 상담 |
| 만기 설정 | 만기를 늘리면 연간 원리금이 줄어 DSR이 개선된다 | 은행 상담 |
| 은행별 차이 | 규제는 같아도 가산금리·우대금리가 달라 결과가 갈린다 | 2~3곳 동시 상담 |
자주 묻는 질문
DSR을 낮추는 가장 빠른 방법은 뭔가요?
쓰지 않는 마이너스통장과 카드론 한도를 정리하는 것입니다. 실제로 빌린 돈이 없어도 계산에 들어가는 경우가 많아서, 해지만으로 한도가 늘어나는 사례가 흔합니다.
전세자금대출도 DSR에 들어가나요?
대출 종류와 시점에 따라 취급이 다릅니다. 이자만 반영되거나 제외되는 경우가 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 반드시 취급 은행에 본인 상품 기준으로 확인하세요.
스트레스 금리는 실제로 내는 금리인가요?
아닙니다. 한도를 계산할 때만 쓰는 가정 금리입니다. 실제 납부하는 이자는 계약한 금리로 계산됩니다. 한도는 줄지만 당장 내는 돈이 늘어나는 것은 아닙니다.
은행마다 한도가 다르게 나오는 이유는?
DSR·LTV 규제는 같지만 소득 인정 방식, 가산금리, 우대금리 적용, 만기 설정이 은행마다 다릅니다. 한 곳에서 부족하다고 포기하지 말고 두세 곳을 비교하는 편이 좋습니다.
DSR 40%를 넘으면 아예 대출이 안 되나요?
규제 비율을 넘는 금액만큼 한도가 잘리는 것이지 대출 자체가 막히는 것은 아닙니다. 다만 일부 예외 상품을 제외하면 비율을 초과해 빌리기는 어렵습니다.
이 글은 정보 제공 목적이며 특정 금융상품의 가입을 권유하지 않습니다. 규제 비율과 스트레스 금리는 정책에 따라 수시로 바뀌므로, 실제 대출 신청 전에는 반드시 금융위원회 자료와 취급 은행에서 현재 기준을 확인하시기 바랍니다. 자세한 내용은 면책조항을 참고해 주세요.
본문 내용 확인 시점: 2026년 8월 18일 · 근거: 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025년 7월 1일 시행)